法務專欄

物業公司能否以停水斷電等方式催繳物業費?

2019年05月28日  轉摘自:--轉載自:法信公衆號

    水和電是生産生活的必備條件,但是當業主欠繳物業費等時,有些物業公司會采取斷水斷電的方式“制裁”業主,那麽物業是否有權斷水斷電催繳物業費?
一、案例:老房東欠的物業費,擋了新業主回家的路
    事情的經過是這樣的:4月25日下午,大河報記者隨蔣女士來到了這套位于普羅旺世小區的房子裏。當記者到達時,裝修工人正在房間內坐著聊天,而房子門前物業公司的兩名工作人員正在“監督停工”。裝修工人向記者證實,從25日上午起,物業公司對這套房子采取了停水停電的措施,並禁止裝修施工。對此,物業公司表示業主並未辦理裝修手續。蔣女士則表示,裝修手續之所以沒有辦理,源于物業公司拒絕給她辦理“物業過戶”這一前置手續,而所有這一切的根源,在于這套房子從2016年8月1日至今年4月30日,共計2756.46元的物業費未繳清。“原房東欠下的物業費爲啥讓我交?而且這套房子被房東一直租到了2017年初。”蔣女士覺得物業公司的這一要求很不合理。對此,大河報記者也通過電力公司熱線電話確認,這所房子一直到2017年1-3月之間,仍有用電記錄。
    那麽物業是否有權斷水斷電催繳物業費?
    答:物業公司無權采取停水停電等措施制裁違約業主
二、裁判規則
    1.物業公司無權對違約業主進行罰款,無權采取停水停電等措施制裁違約業主——王某訴物業公司物業服務合同糾紛案
    裁判要旨:物業公司無權對違約業主進行罰款,因爲罰款是行政處罰的種類之一,行政處罰只能由具有行政處罰權的行政機關在法定職權範圍內實施,物業企業作爲經營主體,不是行政主體,不具有行政處罰權。物業公司無權采取停水停電等措施制裁違約業主,因爲水電的提供者是自來水公司和供電局,供水供電合同的當事人是業主和自來水公司和供電局,且自來水公司和供電局經法定程序才有權終止供應水電,物業企業任何情況下都無權對業主斷水斷電。
    來源:法信平台精選
    2.物業公司擅自停水停電既構成違約又屬于侵權——姚某訴某物業管理有限公司違約合同糾紛案
裁判要旨:物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財産安全受到損害的,應當承擔相應的法律責任。
    審理法院:廣東省深圳市中級人民法院
    來源:廣東法院網 2010-12-21
    3.物業公司不得因業主拒交物業費而拒代收水電費——關炜訴物業公司物業服務合同糾紛案
    裁判要旨:物業服務企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。業主因物業公司管理服務差而拒交物業費,物業公司以此爲由拒絕代收水電費,致使業主家中停水停電的,物業公司具有過錯,應賠償業主的損失。
    審理法院:新疆維吾爾自治區石河子市人民法院
    來源:新疆法院網 2017-01-06
三、司法觀點
    1.物業公司能否因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務?
    基于小區公共利益保護的考慮,物業公司亦不得因業主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務。物業服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同,涉及不同的合同當事人,小區業主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。
    根據權利義務相一致的原則,用水用電人有義務交納水費和電費,供水、供電公司有義務按照約定供水、供電。也就是說,用水用電人有要求供水、供電的權利,而供水、供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據雙務合同履行中抗辯權行使的原則,如果用水用電人不履行交納水費電費的義務,則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務,即供水供電公司此時有停水停電的權利。可見,享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司而非物業管理企業。
    在物業服務合同中,雙方當事人約定在業主不交納物業服務費用的情況下,賦予物業管理企業停水停電的權利是不合理的,因爲這一約定侵犯了供水供電人的權利。在合同法上,這屬于涉他合同條款,這種條款必須經過第三人即供水供電人的同意,否則是無效的。並且,由于供水供電義務所對應的是交納水費電費義務,即使供水供電公司授權物業管理企業代替其收取水費電費並可以停水停電作爲收取費用的手段,物業管理企業也不能以停水停電催繳物業服務費用,因爲供水供電不是物業管理企業提供的服務,其從供水供電公司得到授權的範圍是有限制的。
    (摘自《房地産糾紛裁判思路與規範指引(下)》,韓延斌、王林清著,人民法院出版社2014年版)
    2.物業公司、供水(電)企業與業主間的法律關系
    小區業主,即建築物區分所有權人對其共用部分往往采取委托管理的方式進行管理。所謂委托管理,是指區分所有權人將管理業務概括地委托管理公司或第三人加以管理,此時區分所有權人與管理人之間屬于一種委任關系,並且相互間通常有一委任契約存在。本案中物業公司與業主之間即存在委托合同關系,物業公司依據物業服務合同對小區進行物業服務並承擔一定的管理職能,業主則應繳付相應的物業管理費用並遵守管理規約的約定。
    日常生活中,供水供電企業與業主(用水人、用電人)之間存在供水、供電合同關系。我國《合同法》第一百七十六條規定,供用電合同是供電人向用電人供電,用電人支付電費的合同。在供水、供電合同中,用水用電人有要求供水供電的權利,而供水供電公司相應地享有收取水費電費的權利,如果用水用電人不履行交納水費電費的義務,則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務,即供水供電公司此時有停水停電的權利。《合同法》第一百七十六條規定,用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的,應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的,供電人可以按照國家規定的程序中止供電。
    (摘自《審判監督指導·2013年第1輯(總第43輯)》,景漢朝主編,最高人民法院審判監督庭編,人民法院出版社2013年版)
    3.停水停電條款的效力
    通過上文的分析可見,物業公司、供水(電)企業與業主間分別存在物業服務合同關系和供水、供電合同關系,兩種法律關系是獨立的。《物業管理條例》第四十五條規定,物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。這一規定明確了供水(電)企業與業主的直接關系,理清了物業公司、業主以及供水(電)企業之間的關系,有效防止了物業公司利用其便利條件侵害業主利益的行爲。
本案中,物業公司根據《住宅室內裝飾裝修管理規定》與業主(裝修人)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,是履行其物業服務合同義務的表現,但其在協議中約定業主違反裝修規定的將給予停水停電處理,則逾越了合同的相對性。因爲供水供電的主體是供水供電企業,供水供電義務所對應的是交納水費電費義務,只有在業主逾期不交付水電費的情況下,供水供電企業才有權對業主采取停水停電措施,物業公司無權停水停電,本協議中的約定不僅損害了業主對房屋的所有權,也損害了公民的基本生存權利,應認定無效,物業公司擅自停水停電造成業主損害的,應當承擔侵權損害賠償責任。
(摘自《審判監督指導·2013年第1輯(總第43輯)》,景漢朝主編,最高人民法院審判監督庭編,人民法院出版社2013年版)
四、法律依據
    《中華人民共和國合同法》
    第一百八十二條 【用電人交付電費義務】用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的,應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的,供電人可以按照國家規定的程序中止供電。
    第一百八十四條 【供用水、氣、熱力合同】供用水、供用氣、供用熱力合同,參照供用電合同的有關規定。

(集團風險管理部供稿)

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